招商积余抛了3颗“地雷”
文/乐居财经 范慧茹
重组上市2年之久，招商积余（001914.SZ）终于迈开了轻重资产分离的步子。
1月26日晚，招商积余发布公告，拟将旗下3家全资附属子公司100%股权转让给公司控股股东招商蛇口(001979.SZ)，合计转让价格约7.78亿元。
三家公司分别为深圳市中航城投资有限公司（简称“中航城投资”）、昆山市中航地产有限公司（简称“昆山中航”）和赣州中航九方商业有限公司（简称“赣州九方”）。
两年前，重组中航善达并更名上市的招商积余，遗留下中航部分地产开发业务，地产开发项目业务的计提跌价一度“拖累”主业。2021年初，管理层对外表态，会进行轻重资产分离，如今，终于有了实质性进展。
将这三个重资产“包袱”甩给控股股东招商蛇口，对控股股东来说，无非是内部资产的腾挪，而对于招商积余来说，却获得了7.78亿元的资金补充，为收并购再蓄“弹药”。
去年初，招商积余曾向母公司招商蛇口借款不超过10亿港元，透露出资金需求，而借款用途中，收并购被率先提及。这对于当时收并购颗粒无收的招商积余来说无疑是一个重要的转变，2021年底招商积余踩点揽获三笔并购单，外拓征战的“野心”呼之欲出。
眼下，作为招商积余重要工作目标之一的轻重资产分离，实际上才刚刚开始，据去年中报数据，招商积余在手的还有约69亿的重资产。
甩掉三个“负资产”
接手这三家重资产的公司，严格来说是招商蛇口的全资下属企业，即深圳招商地产、苏州招商地产、珠海依云地产。
对于此次转让计划，招商积余认为，这三家下属企业资产主要为公寓、商业及购物中心等持有性物业，资金投入大且回收期较长，与公司发展战略不符。
公告中披露的三家企业业绩情况，一定程度上对该论述做出了佐证。以中航城投资为例，其披露的近两期业绩情况，净利润已持续亏损。
2020年，中航城投资经审计的资产总额为4.39亿元，负债总额为10.23亿元，净资产为-5.84亿元；2020年实现营业收入159万元，营业利润-1307万元，净利润-999万元，经营活动产生的现金流量净额9274万元。
2021年1-8月中航城投资营业收入为43万元，营业利润-28万元，净利润依旧亏损，为-107万元，经营活动产生的现金流量净额 -5.83亿元。
截至2021年8月31日，中航城投资经审计的资产总额为4.31亿元，负债总额为4.3亿元，净资产虽扭亏为盈，但仅有23万元。
不过，接盘的兄弟公司深圳招商地产，依旧给出了较高的增值率对价，即407.36万元，较净资产23万元，溢价高达1647.58%。招商积余解释称，主要是因为其投资的昆山中航所持有的投资性房地产因昆山市房地产市场价格上涨，全部权益价值增值，所进行的相应估值调整。
根据公告披露信息，中航城投旗下投资了2家公司，即昆山中航和南光物业，分别持股2.2727%和5%。
其中昆山中航也是此次招商积余出让的三家标的物之一，招商积余持有其剩下97.7273%的股权。与中航城投资相比，昆山中航以及另外一家被出售的赣州九方，虽然不存在经营亏损，但较低的净资产收益率，大大降低了其资产使用的灵活性。
公告信息显示，截至2020年12月31日，昆山中航经审计净资产为3.33亿元，2020年实现营业收入1678万元，营业利润961万元，净利润384万元，净资产收益率仅1.15%。
赣州九方同样也是如此。截至2020年12月31日，其经审计的净资产为3.59亿元，2020年营业收入5882万元，营业利润956万元，净利润654万元，净资产收益率仅1.82%，远低于同年招商积余整体5.34%的净资产收益率水平。
12家“重资产”待剥离
转让这三家子公司，招商积余已明确表示，要以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，聚焦物业管理及资产管理两项核心主业，打造轻资产运营平台。
如果以持有型物业为主要资产的公司作为转让目标，真正的聚焦运营和管理主业，那么轻重资产分离的任务或许还远没有结束。
根据招商积余2021年中报披露的信息，其拥有21家直接持股的子公司，其中含有地产业务的子公司达15家，去掉此次转让的3家子公司，还有12家地产业务性质的公司。
根据半年报信息披露，这些持有型物业总资产近69亿元。截至2021年上半年，招商积余重组前遗留的房地产开发物业实现营业收入7188万元，占公司营业收入的1.50%，较上年同期减少了2379万元，下降24.86%。
招商积余表示，将不再从事新的房地产开发，部分房地产尾盘销售减少。遗留地产项目中，衡阳中航城市花园项目尚有土地储备近50万平方米，天津九方城市广场项目地下部分施工已完成，尚待进一步开发，而上述两家企业股权已委托给控股股东招商蛇口经营管理。
将重资完全产剥离，招商积余似乎还有一段路要走，在进行资产梳理之外，招商积余的另一个目标是打造大资管平台，“招商积余未来要成为招商蛇口在资产运营平台上的集团军，持有型物业成熟一个就要放一个到招商积余。未来5年内，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右，占6000多亿总资产的1/4。”
目前资产管理作为招商积余主营业务之一，截至去年三季度营收达到了4.06亿元，占总营业收入14.45%，其毛利率高达61.75%。
事实上，在轻重资产剥离的过程中，其资产管理业务营收一定程度上或会受到影响，持有型物业的剥离，意味着这部分的租金收入将会减少，资产管理的收入则需要靠纯粹的物业管理运营去带动。
为收并购储备弹药
招商积余上市以来，除了轻重资产杂糅被“诟病”之外，其外拓保守、毛利率低迷等问题也积弊已久。
截至2021年上半年，招商积余整体毛利率持续下滑，已经降至了近四年来的新低，为13.54%。过去三年，2018-2020年同期，招商积余的整体毛利率分别为22.66%、20.47%、13.83%。
招商积余在管理规模的拓展方面，也不及市场预期。2021年上半年，其在管项目数量为1520个，在管理面积约1.99亿平米，同比增长约4.6%，远低于上市物企平均68.7%的面积增速。
在当前物管行业激烈的竞争格局下，收并购向来比较佛系的招商积余，也渐渐释放出对规模扩张的“野心”，去年业绩发布会上，董事长聂黎明表示，规模是能够获得更多的商业的空间和商业的机会，能够拓展相关的业务，确实对招商积余非常重要。
大笔资金进账，对于物企而言，大多为收并购储备弹药，招商积余也不例外。年初找母公司借钱，而借款用途中，对外股权收购被写在了第一项。事实上，招商积余当时已经在接触创毅控股，甚至已经发出了收购意向，虽最终没能敲定，但也为年底接连两起收并购打下了基础。
12月底，招商积余接连收购两家物业公司，分别为上航物业和南航物业，总斥资约2.84亿元，除了直接的收并购外，其还通过增资的方式入股汇勤物业65%的股权，间接对其进行了并购，在三家物业公司合计在管面积超过了500万方。
想要维系并购高产的局面，需要有源源不断的资金支持。截至去年三季度，招商积余现金及现金等价物余额为16.64亿元，手握现金量看似庞大，但其负债也最高，同期总负债达82.33亿元，负债率49.29%。与此同时，其经营、投资、筹资净额均为负值，依序为-2.81亿元、-0.08亿元、-2.23亿元。资金的流向是“出多进少”，现金口径或并不如看上去的宽松。
眼下，出售重资产的7.78亿元到手后，将进一步丰厚招商积余资金池，为其挑选更优质的标的提供了更多想象空间。